제2의 인생을 위한 상가주택 건축 지침서

건축을 들어가기에 앞서 알아야 할 것들

 제2의 인생으로 도약하기 위해 건축을 하는 모든 건축주들이 꼭 알아야 할 몇 가지들이 있다. 필자 역시 "상가주택 건축주 바이블(저자 유훈조)"을 읽고 많은 도움을 받게 되었다. 어떤 일을 아무것도 모르는 상태에서 시작하게 되면 맨땅에 헤딩한다는 표현을 쓴다. 하지만 건축이라는 것은 맨땅에 헤딩하기엔 너무나 큰 대가가 따른다. 금액적인 손실이 굉장히 크기 때문이다. 건축을 전공한 사람조차 자신의 건물을 올리는 것은 쉽지 않은 일이다. 일련의 과정들이 순탄하지 않으며 선택과 선택의 연속이기 때문이다. 또 이 바닥이 그리 호락호락한 사람들이 있는 곳이 아니다. 공사에 관해 전문가들이 많으며 초보인 건축주를 만나게 되면 비용적인 측면에서 크게 손해를 볼 수 있다. 건축을 하려는 사람들은 일단 토지를 이미 구입을 했거나 토지 소유권을 가지고 있는 상태일 것이다. 가장 먼저 할 일은 우리가 건축에 대해 계획했던 것을 밖으로 꺼내줄 건축사를 만나는 일이다. 필자는 건축사를 만나기 위해 건축 플랫폼을 이용했었다. 실제 발품을 팔아서 다니다 보면 소규모 건축에 대해 좋은 건축사들을 만나기도 힘들고 가장 큰 이유는 비용에 관한 데이터가 전무후무 하기 때문이었다. 하지만 건축 플랫폼을 통해 전국에 있는 건축사들의 입찰을 받아볼 수 있었고 실제 2~3명 정도 만나서 대화도 했을 때 가장 잘 맞는 건축사를 만날 수 있었다. 건축주에겐 가장 먼저 건축사를 잘 만나는 일이 중요하다. 건축주는 건축에 대해 전문가가 아니다. 하지만 건축사를 잘 만나게 되면 내가 실현하고 싶은 건축물을 실제 법 테두리에 맞게 설계도면으로 꺼낼 수 있게 된다.

본인의 설계에 건축의 미와 작품성을 싣고 싶어하는 건축사들이 있지만 건축주와 비용 문제로 갈등이 생기게 된다. 하지만 여러 건축사들과 대화하다 보면 건축주 입장에서 비용적인 문제를 우선적으로 고려하면서 설계에 같이 반영할 수 있는 건축사를 만난다면 나에게 훌륭한 건축사를 만났다고 판단 내려도 좋다.

머릿속에 있는 것과 실제 구현하는 것

 건축사를 만나서 설계에 대해 협의하고 회의를 하는 일은 그동안 막연하게 건축주의 머릿속에 있던 건물들을 실제 밖으로 꺼내기 위한 첫 작업이라고 볼 수 있다. 머릿속으로는 방을 크게도 하고 싶고 멋진 발코니나 테라스를 만들고 싶으며 남향의 구도로 채광도 좋은 집을 설계하고 싶다. 하지만 건축사와 설계작업을 하다 보면 모든 것이 순탄하게만 흘러가지는 않는다. 첫 의도와 다르게 방을 하나 없애야 하는 경우까지 생긴다. 하지만 건축물의 주인은 결국 건축주이고 향후 임대관리와 수익분석 또한 건축주의 몫이기 때문에 최소한의 가이드라인은 가지고 있어야 한다. 법 테두리 안에서 건축사와 심도 있는 설계 대화를 하며 효과적인 설계를 이끌어 내야 한다. 필자가 정의하는 훌륭한 건축사는 건축주의 생각과 의도를 법 테두리 안에서 최대한 반영하고 비용적인 측면까지 고려하여 더 좋은 구조에 대해 조언을 해줄 수 있는 건축사이다. 건축주들은 건축사와 만나서 많은 대화를 하고 설계하는데 많은 시간을 공들여야 건축주가 만족할 만한 건물이 탄생하게 되는 것이다.

내 꿈이 하나씩 올려지고 있는 현장

 설계를 마치고 관공서에 허가를 받았다면 이제 진짜 공사를 시작할 때가 되었다. 건축사가 머릿속에 있는 것을 도면으로 구현해 주었다면 시공사는 건축사가 구현해 낸 도면을 실제 건물로 구현해 주는 것이다. 건축의 질은 설계의 질을 이길 수 없다는 말이 있듯이 설계를 얼마나 잘했느냐에 따라 시공 품질도 천차만별이다. 개인은 소규모 건축을 주로 하기 때문에 혼자 발품을 팔면서 다니면 시공사들에게 공사비가 부풀려질 수 있다. 필자는 공사 플랫폼을 통해 시공사도 입찰 형식으로 받았다. 여기서는 중견기업들도 입찰에 응하는데 중견기업입장에서는 플랫폼 안에서 좋은 이미지를 쌓아 향후 큰 공사를 수주하기 위한 전략이다. 필자처럼 소규모 건축을 하는 개인 입장에서는 중견 기업 같이 탄탄한 시공사가 건물을 지어주면 반가울 수밖에 없다. 시공사와 계약할 때는 공사비에 관한 계약서를 잘 작성해야 하는데 향후에 공사가 멈춰서 유치권이 걸리는 현장이 되지 않도록 계약서 쓰기 전에 꼼꼼하게 점검해야 한다. 하자이행보증증권과 선급금 이행증권 같은 것은 공사 처음할 때 당연히 발급을 하도록 계약서에 내용이 반영되어야 한다. 또한 기성금은 선불로 주는 것이 아니다. 공사를 한 만큼만 기성금을 주어야 하며 기성금을 주기 전에도 전문가를 대동하여 꼼꼼하게 공사 현장을 확인하고 지급하는 것이 좋다. 이렇게 하나씩 하나씩 진행하다 보면 어느새 내 머릿속에 있던 꿈이 실제 현장에 구현되어 나타나 있게 된다. 건설현장에서는 날씨 및 자재들의 물가 변동, 인건비 등 많은 가변 요소들이 있기 때문에 공사비 증액이 되지 않도록 안전장치를 잘해놔야 한다. 이 모든 것은 계약하기 전에 이미 다 반영이 되어야 하고 계약을 한 뒤에는 시공사와 건축주의 갑을관계가 바뀌게 된다. 계속해서 갑의 위치를 유지하려면 계약서를 잘 쓰고 기성금 지급 시 꼼꼼하게 점검하여야 한다. 건축 현장에서는 건축주, 건축사, 시공사 중에 아마추어는 건축주뿐이다. 건축사와 시공사는 자기 분야에서 프로인 사람들이다. 하지만 돈은 아마추어가 내고 있기 때문에 프로들에게 지지 않기 위해서는 계약서에서 이미 우리를 지켜줄 수 있는 많은 공사 안전장치를 이중 삼중으로 해야 하는 것이다. 건축을 하면 많은 스트레스도 있지만 준공 뒤에 보상은 그 무엇보다 달콤하다. 여러분들의 꿈을 이루기 위해 도전하면 두드리면 이루어질 것이다.