상가주택을 짓고 건물주로서의 삶을 살자

건축주가 되어 인생 2막을 알리다

 우리가 하나의 직업을 준비하기 위해 어렸을 때부터 공을 들인 시간을 생각해보자 여러분들은 그에 대한 적절한 보상으로 잘 살아가고 있는가? 대부분의 대답은 NO라고 할 것이다. 세상은 원래 그런 것이다. 내가 노력하고 준비한 만큼 보상이 따른다고 배웠지만 단언컨대 결코 그렇게 돌아가지 않을 것이다. 자본주의는 원래 파이 나눠 먹기 싸움이다. 

 건물주가 되는 첫걸음, 상가주택 짓기(저자 구선영)를 읽고 나서 나 역시 상가주택을 건축하길 잘했다는 생각이 들었다. 건축을 하면 10년이 늙는다는 말이 있다. 그만큼 건축은 쉽지만은 않다. 그러나 그 보상은 우리가 어렸을 때부터 준비해서 얻은 직장에서 받는 월급보다 훨씬 나은 보상이다. 운칠기삼이라고 했던가, 세상에 운도 중요하지만 운 역시 아무한테나 가지 않는다. 책을 읽어 보면 낡고 낡은 50년이나 된 단독주택이 저자에게 있었다. 저자는 걱정만 하는 것이 아니라 수입으로 연결시킬 수 있는 아이디어와 노력이 바탕이 되어 비로소 운도 찾아온 것이다. 그리고 인생 2막이 시작된 것이다.

진흙 속에서 진주를 찾아낼 수 있는 눈

 건축을 하면 임대를 하게 되고 수입이라는 달콤한 보상이 생기게 된다. 성공한 임대사업가나 건축주들의 공통적인 특징이 한 가지 있다. 건축물이 완성되지도 않았는데 이미 머릿속에서는 건물을 다 짓고 누가 임차인으로 들어올 것이며 어느 정도의 가격으로 임대를 맞출지 머릿속에서 그리고 있다는 점이다. 즉, 건축을 시작하기도 전에 머릿속에는 완성된 건물이 그려져야 하며 이 건물을 필요로 하는 사람들까지 그려낼 수 있어야 하는 것이다. 그렇기 때문에 보통사람들이 그냥 지나치는 못생긴 토지들이나 자투리 땅들이 황금을 낳는 거위처럼 효자 역할을 하는 토지로 변신하게 되는 것이다. 부자들은 낡은 건물을 좋아한다는 말이 있다. 부자들이 정말 낡은 것을 좋아해서 이런 말이 생긴 것은 아닐 것이다. 낡은 건물을 좋아하는 이유는 첫 번째로는 값이 싸기 때문이다. 건물 가격이 거의 없기 때문에 토지 가격만 지불하면 살 수 있는 경우가 많다. 두 번째는 낡은 건물을 오래되었기 때문에 건물은 낮지만 토지는 많이 물려 있는 경우가 대부분이다. 재건축 아파트로 예를 들자면 지금은 사라졌지만 예전엔 엘리베이터가 없는 저층 아파트가 많이 있었다. 저층 아파트는 재건축 시 세대당 토지지분이 많아서 고층 아파트에 비해 뛰어나다. 마지막으로 세 번째는 낡은 건물들은 대부분 위치가 좋은 경우가 많다. 예전부터 터를 잡고 있었기 때문에 그 건물을 중심으로 주변에 인프라도 같이 생기는 경우가 많기 때문이다. 또 주변 건물들은 새로 신축을 하여 번쩍번쩍한 건물들로 재 탄생된 경우가 많다. 그야말로 진흙 속에서 진주를 발견하게 되는 셈이다.

 부동산 투자는 장화를 신고들어가서 구두를 신고 나오라고 하였다. 내가 투자할 때 다른 사람들이 몰라보고 거들떠보지 않는 물건일수록 새로 변신 후에 큰 보상이 따르게 된다. 그러한 눈을 가지려면 끊임없이 생각하고 그려야 한다. 나에게 수익을 가져다줄 수 있는 건물로 머릿속에 수백 번, 수천번을 짓고 부시고 해야 하는 것이다. 

나비처럼 날아서 벌처럼 쏘자

 미국의 전설적인 복서 무함마드 알리는 이렇게 말했었다. "나비처럼 날아서 벌처럼 쏴라" 유연하고 사뿐히 움직여서 효과적으로 유효타를 날리라는 말로 힘을 줄 때 주고 뺄 때 빼는 것이 중요하다는 뜻이다. 우리가 건축할때도 마찬가지다. 지금 글을 쓰는 필자를 포함해서 여러분들은 아티스트가 아니다. 만약 건축에 조예가 깊고 심미성을 중요하게 생각하는 건축가라면 여기에 맞지 않으니 돌아가기 바란다. 우리는 인간의 이상적인 실현 같은 뜬구름 잡는 목표를 위해 건축을 하는 것이 아니다. 우리는 건축을 통해 더 많은 보상과 수익을 남기길 원하는 투자자이며 심미성과 예술성보다는 효과성과 효율성을 중요시하는 임대 사업자이다. 건축을 시작하면 설계를 위해 먼저 건축사를 만나게 되고 그때부터 갈등이 생기며 선택의 기로에 서게 된다. 단언컨대 건축주와 건축사의 목적은 다르다. 건축주는 전자와 같이 수익을 위한 효과적, 효율적인 건축을 원하는 반면 건축사는 본인의 설계로 건축의 표현과 미를 나타내고 싶어 한다. 그렇게 하다 보면 임대 사업과 크게 상관없는 곳에 힘을 주게 되고 각 종 자재들도 비싼 자재들을 사용하게 되어 예산이 훨씬 오버하게 된다. 만약 2억짜리 고급 세단이 있다고 생각해보자 누구나 그 차가 좋다고 얘기하겠지만 2억짜리 고급 세단을 10억을 주고 사게 된다면 그건 어떻게 설명한 것인가?

 건축도 마찬가지다. 수입에서 원룸은 원룸이고 투룸은 투룸이다. 원룸에 고급자재를 잘쓴다고 해서 구조적으로 투룸을 뛰어넘을 수 없다. 다른 원룸에 비해 조금 더 높게 월세를 받을 수 있겠지만 우리가 받을 수 있는 월세 금액의 크기는 한계가 있다. 이 한계를 넘어서는 건축비용은 우리가 투자자의 측면에서 이미 손실이 발생시키고 있다는 걸 알아야 한다. 인생 2막으로써 건축주의 삶은 쉽다고만 할 수 없다. 하지만 생각해 보자. 첫 직장 내지는 사업을 시작할 때도 우리는 어렵게 시작하는 경우가 대부분이었다. 하지만 한 가지 확실한 건 건축주라는 인생 2막의 삶은 우리 머릿속에서 계획했던 건물들이 눈앞에 현실로 나타났을 때 그에 따른 보상들이 인생 1막보다 더욱 공정하고 만족하게 될 것이라는 점이다.