부동산 개발자(Developer)가 되자

아무것도 모르면 당장 서점으로 가자

 투자란 돈을 던진다는 의미이다. 그 돈을 언제, 어떻게 던질 것인지는 투자자의 전통적인 고민이다. 주식에 돈을 던질 것인지, 부동산에 돈을 던질 것인지, 그 밖에 가상자산에 돈을 던질 것인지를 선택해야 한다. 한국에서 부동산 투자가 인기 있는 이유는 레버리지 이용이 쉬운 점이다. 부동산이라는 담보물이 존재하기 때문에 신용으로 돈을 구하는 주식이나 가상자산 투자보다는 훨씬 돈을 구하기 쉽다.

 부동산 투자라고 하면 대부분 아파트를 사고 파는걸 생각하지만 필자의 생각은 다르다. 그건 말 그대로 상품을 사고파는 정도의 행위에 불과하고 이익도 크지 않다는 걸 알아야 한다. 토지에 관한 책들이 다양한다. 몇 가지를 추천하면 "난생처음 토지투자", "토지투자, 모르면 하지 마!", "땅 투자 10단계 절대불변의 법칙" 등을 추천한다. 필자는 부동산 투자를 하면서 느낀 점은 아파트를 사고파는 것은 결국 누군가가 만들어 놓은 기성품을 사서 조금 더 비싸게 파는 행위에 불과하다는 걸 깨달았다. 위의 책들을 보며 느낀 점은 경제가 좋을 때나 안 좋을 때나 토지투자를 해야 한다는 것이고, 그 토지에 건축행위를 할 수 있는 사람이 되어야 한다는 것이다.

세상에 존재하는 부동산은 토지위에 있다

 아파트나 건물들이 토지 없이 공중에 떠 있는 걸 본 적이 있는가? 아주 먼 미래에는 가능할지 모르겠지만 적어도 가까운 미래에는 힘들 것이다. 우리가 부동산 투자를 하는데 토지를 모르고 부동산을 투자하는 것은 사실 껍데기만 보는 것과 같다. 아파트를 사서 수익을 남길 때 내가 할 수 있는 행동은 아파트를 매수하는 시점과 그 가격이다. 투자자는 항상 타이밍과 시기를 봐가면서 사야 하는 것이다. 그러다가 경제 위기가 오게 되면 가격은 떨어지고 팔리지도 않으며 각 종 세금들만 나가게 되는 애물단지로 전락하게 된다. 아파트를 사는 사람은 부동산에 있어서 최종 소비자라고 볼 수 있다. 토지 원주민이 있고 그 토지를 구입한 사람이 있다. 토지를 구입한 사람은 개발(developer) 행위를 하게 되고 완성된 매물을 최종 소비자가 사는 것이다. 손바뀜이 일어날 때마다 마진이 붙어서 점점 더 가격이 올라가게 되고 최종 소비자는 이 모든 마진을 감당하며 값을 지불해야 한다. 더군다나 모든 마진을 지불한 소비자는 부동산 가격이 올라가게 되면 또다시 마진을 붙여서 부동산을 팔게 된다. 자동차는 연식이 오래되면 값이 떨어진다. 감가상각이 심하게 되는 자산 중 하나이다. 반면에 아파트는 오래되었는데 값이 점점 올라간다. 인플레이션의 영향이라고 하기에는 자동차와 너무 대비된다. 그 이유는 아파트 건물이 아닌 건물이 밟고 있는 토지의 자연적 특징인 부동성, 부증성, 영속성, 개별성 때문이다. 토지는 부동성이 있기 때문에 움직일 수 없고 보려면 우리가 움직여야 한다. 다른 제품처럼 우리에게 올 수 있는 것이 아니다. 우리가 흔히 들고 다니는 스마트폰은 움직이거나 생산양을 조절할 수 있다. 즉, 수요자가 있다면 똑같은 제품을 얼마든지 만들어 낼 수 있는 것이다. 하지만 토지는 인간이 물리적으로 늘리기가 힘들다. 따라서 토지는 독점으로 소유하는 개념이 생겨나는 것이고 미래의 전망이 밝은 토지들은 가격이 올라가는 것은 물론 주인이 팔지 않기 때문에 살 수도 없다. 이것이 토지의 부증성이다. 아파트 값이 자동차처럼 감가상각되지 않고 값이 올라갈 수 있는 것은 토지의 영속성이라는 측면이 강하다. 건물이나 자동차들은 시간이 경과함에 따라 녹이 생기고 그 가치가 점점 떨어지지만 토지는 시간이 변한다고 물리적으로 변하는 것이 아니다. 오히려 주변이 개발되어 토지의 가치가 점점 올라가게 되는 경우가 흔하다. 토지는 영속성이 있기 때문에 오랫동안 안정적으로 임대수익을 올리는데 좋은 상품인 것이다. 토지의 모양은 제각각이고 그 용도가 모두 다르다. 지구상에 그 위치에 그모양으로 존재하는 토지는 단 하나이기 때문에 개별성이 강한 특성을 가지고 있다.

 여러분들은 최종 소비자로써 부동산 투자자로 남을 것인가? 아니면 토지에 개발행위를 하는 개발자(developer)가 되어 살아갈 것인가? 

개발행위가 가능한 토지를 살 수 있는 지식

 우리는 토지 매입이 왜 필요한 지 위에서 어느정도 알게 되었다. 그렇다면 우리는 아무 토지나 매입하면 다 돈을 벌 수 있는 것일까? 당연히 아니다. 위에서 언급했듯이 토지는 개별성이 강하고 토지마다 그 용도가 있다. 또한 토지는 공공의 성격을 지니고 있어서 내가 원하는 대로 무조건 개발행위를 할 수 있는 것이 아니다. 그렇기 때문에 우리는 토지를 공부해야 하는 것이다. 예를 들어 토지를 구입하기 전에 개발 행위를 하려면 주변에 일정 요건에 맞는 도로가 토지에 붙어 있어야 한다. 도로가 없이 토지만 있다면 개발할 수 없는 땅으로 우리가 흔히 얘기하는 맹지인 것이다. 또한 토지이용규제확인원이나 토지대장을 발급해보면 개발제한구역, 즉 그린벨트라는 규제에 묶여 있는 땅도 있다. 위치가 정말 좋지만 개발할 수 없는 땅이고 그린벨트를 해제하려면 법으로 규제를 없애야 한다. 미래 후손들을 위해 무분별한 개발과 도시공동화 현상을 막기 위해 자연녹지인 그린벨트가 필요하고 이를 해제하는 일은 하늘의 별따기만큼이나 어렵다고 보면 된다. 부동산 개발자가 되기 위해 우리는 먼저 개발행위가 가능한 토지를 살 수 있는 지식을 가져야 한다. 조금 귀찮고 힘들겠지만 공부해야 한다. 예전에는 토지 투자는 한정된 사람들의 영역이었는데 토지도 이제는 많은 사람들이 투자하며 서점에도 관련 서적들이 많이 출판되었다.

 공짜 점심은 없다. 더 많은 돈을 벌고 우리가 일희일비하지 않는 투자자가 되기 위해서는 반드시 부동산 개발자가 되어 수익을 창출해 낼 줄 알아야 한다. 여기서 우리는 임대수익을 얻을 수도 있으며 매각하여 더 많은 시세차익을 남길 수도 있다. 이제 우리는 무에서 유를 창조할 수 있는 부동산 개발자(developer)의 삶을 살아가자.